Le Guide Pratique du Copropriétaire


Le syndic de propriété est le professionnel qui s´occupe en votre nom de votre immeuble. Totalement impliqué dans la défense des intérêts collectifs des copropriétaires, le syndic en reste trop souvent peu ou mal connu. Parce que ses tâches sont multiples et complexes, parce que le champ de ses missions est large et varié, le rôle du syndic est parfois difficile à appréhender. Pourtant, le syndic est votre partenaire incontournable pour le von fonctionnement de votre immeuble, son entretient et sa valorisation.

Un gestionnaire aux compétences aussi bien juridiques que techniques :

  • Il administre votre immeuble au nom de tous les copropriétaires. Il accomplit, sous le contrôle du Conseil Syndical, l´ensemble des actes qui en assurent la conservation et la bonne gestion.
  • Il exécute les décisions de l´Assemblée Générale, notamment en matière de travaux. il vous conseille préalablement sur le choix des prestataires, fait établir les devis. Il surveille la bonne exécution des travaux.
  • Il veille au respect du réglement de copropriété par les copropriétaires, conserve et met à jour les documents juridiques relatifs à la copropriété.
  • Il souscrit les polices d´assurances de votre immeuble.
  • Il prend les mesures nécessaires au bon fonctionnement et à l´entretien de votre immeuble. Il assure le recrutement du personnel. Il passe les contrats avec les entreprises pour assurer le fonctionnementdes services collectifs.

Un comptable est un négociateur :

  • Il répartit les charges entre les copropriétaires.
  • Il recouvre les charges. Les provisions sont dans la plupart des cas demandées pour assurer un fond de roulement fixé par l´Assemblée Générale. Il en tient la comptabilité.
  • En cas de vente, il établit un certificat attestant que vous êtes bien acquitté de vos charges.
  • Votre syndic règle toutes les factures, engage l´ensemble des dépenses et les répartit entre les copropriétaires selon les stipulations du réglement de copropriété.

Votre syndic agit uniquement en votre nom : mandataire des copropriétaires, il ne prend aucune décision qu´ils ne puissent contrôler. Un mandataire sous contrôle des copropriétaires

  • Il représente le syndicat composé de tous les copropriétaires
  • Il agit en son nom, sous le contrôle de l´Assemblée Générale. L´Assemblée Générale prend les décisions relatives à la vie de votre immeuble. En y participant, vous serez certain d´être informé et vous ferez valoir votre pouvoir de décision.
  • L´Assemblée Générale délivre -ou refuse- au syndic un quitus pour l´année écoulée, approuvant ses comptes et ratifiant ses actes passés.
  • Le syndic exécute les décisions que vous avez prises en Assemblée Générale.
  • Votre syndic a un métier à risque : dans tous les actes de sa gestion, il engage sa responsibilité.
  • C´est pourquoi il a autant besoin de vous que vous de lui : le professionnalisme et la transparence constituent la base d´un réel rapport de confiance.

Le contrat de syndic, outil et garant de la transparence

  • Le syndic est choisi par l´Assemblée Générale pour une durée de trois ans maximum.
  • Le contrat de syndic fixe ses missions et sa rémunération. Le syndic ne peut percevoir aucune rémunération en dehors du contrat. Sa rémunération est donc écrite, transparente et contrôlable.

Une profession très réglementée

  • Le syndic de copropriété possède une carte professionnelle renouvellée chaque année par la préfecture.
  • Il justifie d´une formation dans le domaine de l´immobilier, du droit et de la comptabilité, ou d´une expérience de professionnel de l´immobilier.
  • Il vous assure une couverture des fonds déposés par la garantie financière de la Caisse de Garantie, qui assure le contrôle régulier des professionnels. Il souscrit une assurance en responsabilité civile et professionnelle.
  • Au delà de ces obligations, la Caisse de Garantie de l´Immobilier conseille en permanence les professionnels pour un haut niveau de qualité de service.

La copropriété est une communauté ou chacun des membres "copropriétaires" est à la fois plinement propriétaire des "parties privatives" sur lesquelles il exerce son droit "d´usus de frucuts et d´abusus", dans la limite des droits des autres propriétaires et de la destination de l´immeuble; et à la fois, copropriétaire des "parties communes", ces dernières comprenant les infrastructures (par exemple : murs porteurs, plancher, toiture etc...), les espaces de circulation, alimentation et évacuation d´eau, les moyens et services mis en commun (par exemple : ascenseur, antenne de télévision, chauffage, gardien ou société de nettoyage, etc...) qui vote les décisions pour l´année à venir, une cour des comptes et délégation parlementaire (conseil syndical) qui assiste et contrôle l´exécution des décisions, un gouvernement (syndic) qui propose et met en exécution les décisions votées.

Le réglement de copropriété

Pour qu´une communauté puisse fonctionner dans l´intérêt particulier de chacun de ses membres mais aussi dans l´intérêt général il est nécessaire qu´il existe des "règles du jeu". Ce sont les Lois et Décrets ppur la nation, c´est le réglement de corpopriété et ses annexes pour la copropriété. Le règlement de copropriété est la Loi particulière de la copropriété, il est remis à chauqe acheteur, c´est le contrat qui le lie à celle-ci. Il détermine la destination de l´immeuble (habitation, commerce, mixte, niveau de standing, etc...), les parties communes et parties privatives, les règles de gestion (règles de répartition, organes de gestion, etc...), fixe les devoirs et les droits des copropriétaires afin de respecter la liberté et d´assurer la quiétude de chacun.

Le conseil syndical

(articles 22 à 27 décret du 17 mars 1967) Elément très important de la copropriété, la Loi lui donne mission d´assister le Syndic et d´assurer le contrôle de sa gestion. Il est composé de copropriétaires bénévoles élus par l´Assemblée Générale à la majorité de l´article 25, le mandat ne peut excéder trois années renouvelables. la 13ème recommandation de la Commission relative à la Copropriété préconise que : le nombre de conseillers soit impaire, la composition du conseil la plus diversifiée possible et le plus en accord avec la structure de la copropriété. le Conseil Syndical n´a pas de personnalité moraleet n´a pas de pouvoir de gestion, prérogatives réservées au Syndic. Le rôle du Conseil est primordial pour le suivi de l´exécution des décisions prises en Assemblée Générale, la transmission au Syndic des demandes des copropriétaires, la réflexion sur l´entretien et la conservation de la Copropriété, le suivi des dossiers en cours.

Le syndic

(articles 28 à 39 décret du 17 mars 1967) C´est une personne morale ou physique, porfessionnelle ou non, qui est l´agent d´exécution des décisions de syndicat des copropriétaires, son conseiller et son représentant légal. Il est le mandataire du syndicat et non son employé. Il est responsable de l´exécution des décisions prises lors des assemblées générales, il recrute suivant ces dernières et dirige le personnel de la copropriété. Il est le conseiller pour le plan de conservation, les travaux, les procédures dans lesquelles il représente le syndicat. Il recouvre les charges et suit la trésorerie, il passe les commandes et paie les fournisseurs, sa mission est large, variée, souvent mal connue; elle doit s´attacher à l´intérêt général ce qui peut froisser les intérêt particuliers.

L´Assemblée Générale

(articles 7 à 21 décret du 17 mars 1967) Il y au moins une Assemblée Générale ordinaire par an qui a pour objet le vote sur les comptes de l´exercice, la gestion du syndic et le budget prévisionnel. L´Assemblée Générale annuelle est préparée par le syndic et le conseil syndical en ce qui concerne, la date, le lieu, et l´ordre du jour; l´organisation matérielle est de la responsabilité du syndic. En dehors de cette assemblée annuelle obligatoire, une assemblée générale peut être convoquée à l´initiative de différents intéressés à la copropriété :

  • Le Syndic
  • le Conseil Syndical
  • Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des tantièmes.

L´Assemblée Générale est le lieu permettant de définir les orientations de la vie de la copropriété pendant l´année à venir à travers le budget, le plan d´entretien ou d´investissement. Mais ce ne doit pas être le lieu de débat des questions personnelles, celles-ci doivent être transmises au conseil syndicalet au syndic et réglées tout au long de l´année. Il est très important que chaque copropriétaire participe à l´Assemblée Générale afin de collaborer effectivement aux décisions prises.

La trésorerie du syndicat des copropriétaires

(articles 35 à 37 décret du 17 mars 1967) Première notion importante : les rappels de fonds, fonds de roulement et fonds de prévoyance demandés par le syndic et décidés par une Assemblée Générale sont faits pour le syndicat des copropriétaires et non pour le syndic. Les fonds représentants des avances permanentes de réserve ou de prévoyance peuvent faire l´objet de placements décidés en assemblée. Deuxième notion importante : selon la 8ème recommandation de la commission relative à la copropriété :

  • Le Syndic ne doit procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires.
  • Le Syndic doit exiger des copropriétaires, aux échéances fixées, les versements nécessaires à l´exécution du budget prévisionnel, tel qu´il a été adopté par l´Assemblée Générale. De la première recommandation il découle que le syndic ne pourra procéder à l´exécution des commandes nécessaires à l´administration ou aux décisions de l´Assemblée Générale que si la trésorerie du syndicat dispose des fonds suffisants. Si les copropriétaires ont des droits, ils ont aussi des devoirs, le premier étant le versement à l´échéance des contributions aux appels de fonds et régularisation de charges présentées par le Syndic. En cas de contestation, ne pas régler sa créance est une attitude non seulement illégale mais aussi inacceptable par l´atteinte qu´elle porte à la trésorerie du syndicat et aux droits légitimes des copropriétaires à jour. Il existe d´autres moyens que le non paiement de son obligation.

La trésorerie du syndicat est composée de :

  • l´avance de trésorerie permanente ou fonds de roulement s´il est prévu au réglement de copropriété ou décidé en Assemblée Générale.
  • En début d´exercice d´une provision représentant soit le quart du budget prévisionnel voté soit la moitié s´il n´est pas prévu d´avance de trésorerie permanente.
  • En cours d´exercice, soit le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement réglées, soit des provisions trimestrielles qui ne peuvent dépasser la quart du budget voté.
  • Les provisions spéciales pour travaux décidés et votés en Assemblée Générale.

Le Conseil Syndical est l´un des organes essentiels d´une copropriété. Organe collégial, il puise sa légitimité dans le suffragedes copropriétaires puisque ses membres sont élus par l´Assemblée générale. Il est le lien entre les copropriétaires et le Syndic qu´il "assiste et contrôle", selon les termes de la loi. Mais, pour la bonne marche et le dynamisme de la copropriété, il est souhaitable, comme nous le verrons, que sa mission soit plus large et plus noble.

les membres du Conseil Syndical

Qui peut être membre du Conseil Syndical ? :
Les conjoints des copropriétaires (époux ou épouse) peuvent également être élus, mais pas les concubins ni les parents. Sont également éligibles les associés d´une société civile immobilière copropriétaire, de même que leurs conjoints, certains accédants (location-accession) et leurs conjoints, ainsi que les représentants légaux ou statutaires, et les fondés de pouvoir des sosciété propriétaires de lots.

Ne peuvent être membres du Conseil Syndical :
Le syndic, ses ascendants ou descendants, ainsi que ses préposés, même si ils sont copropriétaires.

Les compétences pour devenir membre du Conseil Syndical ?

Faut-il faire preuve de compétence particulière pour devenir membre du Conseil Syndical ? La loi ne l´exige pas et ne saurait l´exiger en raison de l´immense variété des situations. Il serait toutefois regrettable que la copropriété se prive des compétences particulières de certains de ses membres, spécialement dans les domaines juridique, comptable et surtout technique (architectes, ingénieurs, techniciens, etc...). C´est d´ailleurs ce que recommande la Commission relative à la copropriété (13ème recommandation).

Election des membres du Conseil Syndical ?

Comment sont élus les membres du Conseil Syndical ? Les candidats doivent manifester clairement leur intention et faire acte de candidature, soit avant l´Assemblée et, dans ce cas, la convocation peut l´indiquer, soit au cours de l´Assemblée.
Il ne s´agit pas d´un scrutin de liste, c´est à dire que l´Assemblée n´a pas à se prononcer sur une liste figée, mais sur des personnes. Tout coprorpiétaire peut donc voter pour ou contre l´élection de tel ou tel candidat. Rien n´interdit cependant à une Assemblée d´élire un groupe de copropriétaires. Pour d´évidentes raisons de simplicité et de gains de temps, cette formule est d´ailleurs largement adoptée dans la pratique. Les candidats sont élus à la majorité de l´article 25 de la loi, c´est à dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Ce n´est qu´à défaut de majorité suffisante, qu´une seconde Assemblée statue à la simple majorité de l´article 24 (majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés).

L´absence du Conseil Syndical

Elle peut résulter de trois situations très différentes :

  • L´absence de Conseil Syndical par défaut de majorité L´élection d´un Conseil Syndical étant obligatoire, dans l´hypothèse, rare en pratique, où l´Assemblée ne parvient pas à trouver une majorité suffisante, ou dans les cas, plus fréquents, où aucun candidat ne se manifeste, le procès-verbal doit être notifié à tous les copropriétaires dans un délai d´un mois. Tout copropriétaire ou le syndic pourra alors saisir le président du Tribunal de Grande Instance qui désignera alors les membres du Conseil Syndical avec l´accord des intéréssés. Il est à noter que cette disposition reste assez théorique car si la volonté de chacun des copropriétaires était de marquer négativement, l´intervention du juge aura peu de chances de la modifier.
  • L´absence de conseil syndical par décision de l´assemblée générale L´assemblée peut, souverainement, décider de ne pas doter le syndicat de conseil syndical. Elle doit alors émettre un vote en ce sens à la double majorité de l´article 26 (majorité en nombre des copropriétaires représentant les 2/3 des voix).
  • La vacance du plus du quart des sièges Le conseil syndical n´est plus régulièrement constitué si, qu´elle qu´en soit la raison, plus du quart des sièges se trouve vacant. Il faut alors procéder à l´élection de nouveaux membres, à moins que l´assemblée n´ait prévu l´élection de membres suppléants. Bien que la pratique connaisse assez rarement cette situation, il est recommandé de prévoir des membres suppléants.

La révocation du Conseil Syndical ?

Le conseil syndical peut-il être révoqué ?
Comme tout mandataire, les membres du conseil syndical peuvent, à tout moment, être révoqués dans des situations identiques à celles de leur élections, c´est-à-dire par l´assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette révocation doit être motivée par des faits objectifs et sérieux, à défaut, une décision prise à la légère pourrait engager la responsabilité du syndicat à l´égard des membres évincés.

La durée du mandat du Conseil Syndical ?

Quelle est la durée du mandat du conseil Syndical ?
A moins qu´elle ne soit déterminée par le réglement de copropriété (clause rare et peu souhaitable par sa rigidité), la durée du mandat les membres du conseil syndical est fixée par l´assemblée. Elle peut varier de un à trois ans maximum. S´agissant d´un scrutin plurinominal et non de liste, la durée du mandat de chaque membre peut, en principe, être différente.

Le statut juridique du Conseil Syndical ?

Bien que le conseil syndical constitue l´une des pièces maîtresses de la copropriété, son statut juridique ne saurait être assimilé à celui des deux piliers que sont le syndicat des copropriétaires et le syndic.
Le syndicat des copropriétaires est la personne morale supérieure qui représente tous les copropriétaires. Ses décisions sont prises en assemblée générale. Le syndicat désigne le syndic et le conseil syndical :

  • Le syndic pour représenter le syndicat dans sa vie de tous les jours et pour exécuter les décisions prises en assemblée générale.
  • le conseil syndical pour contrôler et assister le syndic.

Le conseil syndical n´est doté de la personne morale. A ce titre, il ne peut agir en justice ni représenter le syndicat dans la vie courante de la copropriété. Il ne peut en particulier signer les contrats, les ordres de services aux fournisseurs et aux prestataires de syndicat. S´il le faisait, en cas de litige, il en endosserait la responsabilité à ses risques personnels.

L´organisation du Conseil Syndical ?

L´organisation du conseil syndical :
Compte-tenu de l´infinie variété des structures des copropriétés, la loi ne pouvait imposer une organisation type des conseils syndicaux.
C´est la raison pour laquelle, en matière d´organisation, la loi n´impose que deux obligations :

  • l´une, pour l´assemblée, d´élire plusieurs membres
  • l´autre, pour le conseil syndical, d´élire un président parmi ses membres.

La pluralité de membres : A moins que le règlement de copropriété ou l´assemblée n´en fixe le nombre, les membres du conseil syndical doivent au moins être deux. C´est évidemment un minimum pour constituer un organe collégial et élire un président. En revanche, aucune limite supérieure n´est donnée.

La présidence du conseil syndical :
La loi précise seulement que le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Cette élection est importante car le présidentreprésente valablement le conseil et se trouve doté, comme nous le verrons, d´attributions spécifiques. Lorsque cela répond aux souhaits des membres nouvellement élus ou renouvelés dans leur fonctions, il est de bonne pratique que le procès verbal del´assemblée prenne acte du nom du président élu. Tout en "authentifiant" cette élection, ceci permet à chacun des copropriétaires de connaître le nom du président.

Le fonctionnement du Conseil Syndical ?

Le fonctionnement du Conseil Syndical
on chercherait en vain dans la loi les règles de fonctionnement du conseil syndical. Il n´y en a pas.
En restant muet sur ce point, le législateur a marqué sa volonté de laisser aux conseils syndicaux une grande liberté de fonctionnement. Il ne faut pas perdre de vue que la fonction de conseiller syndical relève du bénévolat et qu´à ce titre, l´édiction de règles contraignantes risquerait de décourager les meilleures volontés. L´existence de règles particulières de fonctionnement de conseil syndical peut cependant résulter:

  • soit du règlement de copropriété :
    lorsque son rédacteur les a prévues. une telle option n´est pas souvent retenue en pratique pour les raisons évoquées précédement, et en raison du caractère intangible que cette inclusion leur confère.
  • soit d´une décision de l´assemblée générale : l´assemblée peut en effet, dans les mêmes conditions de majorité que celles exigées pour élire les membres, se prononcer sur des règles d´organisation et de fonctionnement du conseil syndical. Le texte du projet doit être joint à la convocation et, pour être opposable à tous les copropriétaires, la résolution doit être publiée au fichier immobilier. Qu´elles résultent du règlement de copropriété ou d´un vote de l´assemblée, les règles du fonctionnement du conseil syndical doivent rester suffisamment simples pour ne pas susciter de contentieux inutiles et souples afin de ne pas rebuter les bonnes volontés. Elles ont naturellement vocations à s´appliquer aux copropriétés importantes dotées d´un conseil syndical nombreux et structuré. Elles portent généralement sur le nombre des conseillers, leurs attributions, les convocations, les votes et les comptes-rendus de ses réunions.

Le rôle du Conseil Syndical ?

Quel est le rôle du conseil syndical ?
La loi confie trois missions au conseil syndical : une mission de contrôle du travail effectué par le syndic, une mission d´assistance et un rôle consultatif. En marge des textes, il faut ajouter une mission d´information et surtout un rôle de moteur de la copropriété.

  • La mission de contrôle
    Elle s´exerce sur le travail comptable du syndic et sur sa gestion. Le contrôle de la comptabilité. Le conseil syndical effectue le contrôle de la comptabilité du syndicat en quatre points : L´état des dettes et des créances. Pour les dettes : il s´assure que tous les fournisseurs, prestataires et organismes sont réglés ou sont en mesure d´être réglés aux échéances prévues. Pour les créances : il s´assure que les copropriétaires règles régulièrement les appels de charge ou de travaux afin d´éviter une dérive des impayés.
    L´imputation des dépenses. Il s´agit de vérifier que la dépense effectuée est bien imputable au syndicat.
    La répartition des dépenses communes. Il s´agit de vérifier que la dépense a été répartie entre tous les copropriétaires ou entre certains d´entre eux conformément aux prescriptions du règlement de copropriétéou, à défaut, conformément aux règles légales.
    L´élaboration et l´exécution du budget. Le syndicat est légalement chargé de contrôler l´élaboration du budget et d´en suivre l´exécution. Au cours de l´assemblée générale annuelle, ces points font l´objet d´une résolution généralement appelée "approbation des comptes".
    Le contrôle de la gestion du syndic, la gestion, au sens large, recouvre différentes notions :
    Il s´agit tout d´abord de la gestion courante de l´immeuble, bien que, sur ce point, la mission d´assistance du conseil syndical l´emporte sur celle de contrôle.
    Il s´agit ensuite de la gestion administrative et juridique du syndicat : exécution des décisions prises en assemblée générale, conclusion et exécution des contrats de travail, de maintenance des équipements, d´assurances, des fournisseurs etc, suivi des procédures (garanties, recouvrements, dépenses etc...).
    Il peut s´agir enfin de la gestion financière lorsque le syndicat dispose de fonds suffisamment importants pour dégager des produits financiers (provisions pour travaux futurs, indémnités d´assurances, prix de cession des parties communes etc...).
  • La mission d´assistance du syndic
    Le syndic, quel qu´il soit, ne peut être omniprésent. Il a besoin de relais. C´est l´un des aspect de la mission d´assistance dévolue au conseil syndical qui doit signaler au syndic tout événement affectant ou pouvant affecter les parties communes ou les éléments d´équipements de l´immeuble. Le domaine est vaste, il s´étend de l´étiquetage des boîtes aux lettres à l´étanchéité des terrasses en passant par le linge aux balcon, le travail du gardien etc...
    Le conseil syndical peut, comme le confirme d´ailleurs la pratique, assister le syndic à l´occasion d´opérations ou d´événements au cours desquels il représente le syndicat soit en qualité de maître d´ouvrage (établissement de devis, suivi de travaux, réception d´ouvrages, expertises) soit en qualité de créancier (négociation avec un copropriétaire en difficulté).
    Le conseil syndical doit enfin répondre à la demande du syndic chauqe fois qu´il lui demande assistance sur des problèmes importants (travaux urgents, convocation d´une assemblée générale, élaboration de l´ordre du jour de l´assemblée générale annuelle).
  • Le rôle consultatif du conseil syndical Le conseil syndical donne son avis au syndic, ou à l´assemblée générale, soit spontanément soit par obligation. l´avis du conseil syndicat est obligatoire dans deux cas :
    - Lorsque le syndic est amené à commander des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l´immeuble.
    - Lorsque le syndic doit passer des contrats ou des marchés dont le montant est supérieur au seuil fixé en assemblée générale.
    Le conseil syndical peut, spontanément, donner des avis au syndic ou a l´assemblée générale. Cette possibilité est largement utilisée par la pratique, notamment lors de l´approbation des comptes et du quitus où il est devenu d´usage, pour les copropriétés d´une certaine importance, d´entendre l´avis du conseil syndical sur la gestion de l´exercice écoulé.
  • La mission d´information du conseil syndical
    Pour n´être pas inscrite dans la loi, la mission d´information du conseil syndical n´en demeure pas moins importante. C´est ce qu´a récemment rappelé la commission relative à la copropriété qui recommande au conseil syndical "d´assurer la permanence de l´information donnée aux copropriétaires sur l´activité du conseil syndical" au moyen d´un tableau d´affichage et éventuellement de la diffusion d´une "lettre du conseil syndical". mais en ce domaine, le rôle du conseil syndical ne se limite pas à informer les copropriétaires de sa propre activité. Il doit également les informer des activités du syndic afin "d´assurer un dialogue... entre les copropriétaires et le syndic" (rapport Bonnemaison).
  • Le rôle moteur du conseil syndical
    Ce rôle, qui ne peut être inscrit dans la loi, est cependant l´un des plus importants et des plus gratifiants. Un conseil syndical actif et dynamique possède une vision prospéctive des choses. Avec l´aide du syndic et de techniciens compétents, il saura anticpier et préparer l´entretien et l´amélioration de l´immeuble, valorisant ainsi le patrimoine commun.

Les moyens dont dispose le Conseil Syndical

  • Les moyens juridiques
    A l´égard des copropriétaires, nous avons vu que le conseil syndical disposait de moyens d´information facultatifs ou obligatoires. A l´égard du syndic, il dispose de moyens de contrôle et d´assistance qu´il peut exercer sous réserve d´en organiser avec lui la mise en oeuvre. Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent ainsi avoir comminucation, ou copie, aux frais du syndicat, de tous les documents, contrats, relevés ou factures intéressant l´immeuble. Mais, en marge de ces moyens généraux, il dispose d´instruments juridiques spécifiques :
    La délégation de mandat par l´assemblée générale : l´assemblée peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de décider de tel ou tel point ou d´assumer une mission particulière. Il faut cependant rappeler, ce qui semble parfois oublié :
    - que cette délégation ne peut concerner des décisions relevant de la majorité de l´article 24 (majorité simple). Il s´agit essentiellement des travaux de remplacement à l´identique, mais en aucun cas de décisions d´améliorer, de céder ou d´acquérir des parties communes.
    - que cette même délégation doit être adoptée à la majorité de l´article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
    - qu´elle doit être prévue dans la convocation et faire l´objet d´un projet de résolution.
    La convocation d´une Assemblée Générale : le président du conseil syndical peut mettre en demeure le syndic défaillant de convoquer une assemblée générale. S´il n´obtempère pas dans un délai de 8 jours, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer l´assemblée générale lui-même en respectant toutefois les règles et le formalisme de toute convocation.
    L´action en remise des fonds et documents au syndicat peut, comme le nouveau syndic, l´assigner en référé aux fins de remise de ces pièces.
  • Les moyens techniques
    Le conseil syndical peut se faire assister par un ou plusieurs techniciens de son choix. Les frais et honoraires de cet homme de l´art seront assumés par le syndicat dans les conditions prévues par le réèglement de copropriété. Le recours à ce procédé est rarement utilisé en pratique en raison, d´une part, des engagements financiers qu´il suppose (qui doivent être prévus par le règlement de copropriété), d´autre part en raison des risques de voir l´assemblée en contester le bien-fondé.
  • les moyens financiers
    il faut rappeler que la fonction de conseiller syndical, comme celle de président, ne donne lieu à aucune rémunération. En revanche, les frais de fonctionnement du conseil syndical (téléphone, courier, photocopies etc...), qui sont assimilés à des dépenses d´administration, doivent être remboursés, soit au moyen d´un budget alloué par l´assemblée générale et dont il rendra compte, soit sur présentation des factures.

Quelle est la responsabilité Conseil Syndical ?

En tant qu´organe collégial, le conseil syndical, n´ayant pas de personnalité juridique propre, ne peut être mis en cause.

En revanche, ses membres pris individuellement, peuvent voir leur responsabilité engagée :
- Sur le plan civil, en cas de manquement grave à leurs obligations de mandataires du syndicat.
- Sur le plan pénal en cas de comportement délictueux.
De telles actions sont rares en raison de la nature bénévole du mandat et du caractère essentiellement consultatif de cette fonction. Il convient cependant de prévoir la couverture de cette responsabilité des membres du conseil syndical dans la police souscrite pour les risques divers au profit de la copropriété.

Conclusion

La formule selon laquelle les institutions sont ce que les hommes en font s´applique tout particulièrement au conseil syndical. Entre le conseil syndical velléitaire ou apathique et le conseil syndical tyrannique qui se substitue à l´assemblée générale et parfois au syndic, l´équilibre doit être trouvé. La pratique montre heureusement que, dans la grande majorité des cas, les conseils syndicaux agissent avec discernement et efficacité.